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专家论点

倪鹏飞:不必对房企风险过度紧张 不能因市场波动改变调控方向

 发布日期:2021-9-29 16:50:58  发布人: admin  点击次数:57
 

  近期,房地产市场的种种现象引发公众热议。

  从统计局最新公布的价格数据看,调控政策之下,8月新房、二手房市场热度均有所下滑,尤其二手房热度下降更为明显。在政策层面,出现了限涨令和限跌令并存的现象。从房企表现看,近期房企债务风险问题引发关注。透过种种现象,如何全面把握和看待当前的房地产市场?围绕这一话题,新京报采访了中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

  基于近期市场表现判断,倪鹏飞认为,从7月开始,房地产市场已经进入降温通道,未来将呈现波动性降温。对于未来一段时间的政策趋势,倪鹏飞给出了四方面的判断:双向调控、一体化调控、机制化调控、差异化调控。

  对于当前房企遇到的困境,倪鹏飞认为,房地产企业当前的困难既是前期风险积累太高而导致的必然结果,也是当前严监管政策主动降风险的结果。对此,应全面分析当前房企的问题和风险,不必过度紧张。“总体看,房地产的风险在下降,但存量的风险依然很大,应坚持积极而审慎的策略确保房地产市场软着陆。”

  从长远来看,在共同富裕目标之下,房地产何去何从?对此,倪鹏飞认为,近年来房地产越来越成为财富差距的最大领域,实现共同富裕目标,应逐步解决0(个房子)与1(个房子)的质的差距,争取让户户都能有1(个房子)。还应打破房地产领域的垄断,让房地产行业利润走向平均化。此外,他还建议,房地产税应该加快开征。“尽管最近房地产市场发生一些变化,不应实质性放慢准备开征房地产税的脚步。”倪鹏飞说。

  谈当前市场表现:

  “7月始已进入降温通道 未来一段时间将呈现波动性降温”

  新京报:从统计局最新公布的数据看,如何评价和看待当前的房地产市场?如何预判未来一段时间房地产市场的走势?

  倪鹏飞:统计数据显示,1-8月份有关房地产的多项指标都出现同比和环比增幅放缓。其中,7、8两月单月同比和环比数据出现明显的下降。另外,70个大中城市中价格涨幅下降的城市数量也明显增多。基于近期市场表现可以判断,从7月开始,房地产市场已经进入降温通道。

  我们过去的研究发现,中国房地产存在两类短周期:一类是每年一轮的季度周期,主要由于房价表现及短期调控力度调整所致,一般表现为春暖夏热秋凉冬冷的变化;另一类是3年左右一轮的年度短周期,主要是由调控力度及市场供求关系决定。与之前季节性降温相比,本轮季节性降温的表现更显著,这是因为本轮的季节性降温叠加了年度性降温,类似于在2013年出现的年度性降温现象。但是此轮房地产降温是否会成为20年以来的房地产市场发展的拐点呢?现在还不能下结论,还有待观察。

  我的总体判断是,金融机构、房企、炒房者和地方政府都正在被有效约束,房地产市场已走在趋向理性发展的道路。未来一段时间,房地产将呈现波动性降温,在经历一段快速下行后将放缓下行,然后再出现新的变化。房地产市场存在出现下行失速的可能性,但失速的概率不太大。

  如何理解?首先,从短期政策看,尽管我们一直对房地产市场实施从严的调控政策,但在疫情影响之下,宽松的货币政策环境以及避险需求导致居民对房地产的投资增加,进而使得一些热点城市“高烧不退”,在2021年春季出现了楼市转暖过早和楼市过暖的现象,这又导致了2021年房地产调控提前加码加力。在这样的背景下,房地产的降温现象提前在今年夏季出现,预计在秋季房地产市场会继续下行变冷。在不考虑其他影响因素的情况下,市场的季节性转暖可能提前到冬季。

  其次,从长期看,有三方面影响市场的因素决定了房地产市场将回归理性和新阶段。第一,一些制度性政策逐步到位并开始发力。比如,房地产金融审慎监管制度实施以及土地溢价制度实施。第二,在城市化进入后期的背景下,越来越多城市的房地产市场将出现供大于求。第三,一些房企违约风险的扩散及其对市场预期的影响。

  再次,房地产市场有可以避免大起大落的条件。比如说,受各种因素的影响一些热点城市的供给仍然滞后,房地产总体风险下降并处在可控范围内,房地产调控正在趋向机制化因而会根据市场反应及时做出相应调整。

  谈政策趋势:

  “双向调控、一体化调控、机制化调控、差异化调控”

  新京报:值得注意的是,在近一两个月,多个城市发布了“限跌令”,也有其他城市发布了“限涨令”。如何看待“限跌令”和“限涨令”并存的现象?

  倪鹏飞:这一现象反映的实质性问题是——中国房地产市场的基本面已经发生了重要变化,房地产问题由总体性问题转变为结构性问题,从而导致房地产市场出现分化。其中,在产业发展好、经济增长快和人口流入多的区域,东部中部、都市圈城市群、一二线城市,仍然面临住房供小于求的压力,同时衍生出投资甚至投机需求。这些区域和城市的房价上涨压力仍然比较大,在稳房价严格要求下,“限涨令”成为无奈的选择。而在一些产业衰退、经济下滑和人口流出的区域,东北西部、非都市圈城市群、三四线及以下的城镇,已经出现供过于求,房地产已经或者即将面临下降甚至大降的风险,并可能威胁地方的经济和金融安全。因此,要“限跌令”和“限涨令”并存。

  新京报:未来房地产市场的政策趋势可能是怎样的?

  倪鹏飞:目前在房地产政策调控上,围绕房地产产业链初步形成了闭合的调控政策链,这些政策链涵盖了住房、金融、土地、税收等领域。无论从工具和力度看,这些政策都比较有力。不过,当前的房地产调控政策在动态化、机制化以及差异化等方面还有待于进一步完善。

  我对于未来房地产市场的政策走向有四方面的判断:第一,会继续实行双向调控的政策。即在房价上涨压力大的城市,继续防止价格过度上涨。而在房价下降过大城市,防止过度下降。第二,一体化调控。即“房地人钱服”五位一体化联动,将土地、资金、公共服务、住房与人口的增减挂钩,根据相关指标及其变化,实施政策调整。第三,机制化调控。即根据市场变化的程度做出自动启动相关政策或调整调控政策的力度。第四,差异化调控。即不仅因城施策,而且因企施策和因人施策。根据各城市、各企业、各家庭不同的情况,采取不同的政策取向、政策组合和政策力度。比如,房企信贷的“三线四档”就是因企施策的体现,而房贷集中度的分档管理体现了对金融机构因企施策。

  谈当前房企困境:

  “既是前期风险积累太高而导致的必然性,也是监管主动降风险的结果”

  新京报:近期房企经营问题引发关注。如何看待当前房地产企业运营困难的问题,造成当前问题的原因是什么?如何应对当前房企的问题和风险?

  倪鹏飞:当前房地产企业运营困难是前期房企高负债、高杠杆、高周转模式在房地产金融审慎监管发力下的转型阵痛。房地产行业资金量巨大的行业特点、激烈的市场竞争、巨大的市场风险和宽松的融资环境,这些都逐步塑造了房企依靠高杠杆扩大市场规模、依靠高周转规避风险的野蛮增长模式,也孕育了越来越大的开发风险。因此,必须降房地产的杠杆、化解房地产领域的风险。在这样背景下出台的“三线四档”和贷款集中度的房地产金融审慎监管制度,一方面直接严压房企的融资,另一方面对住户部门抵押贷款的额度进行控制,后者导致房地产销售收入的下降,使得房地产企业难以实现高周转和快回款,进而导致部分房企流动性紧张和运营陷入困难,从而打破了双高开发模式。可以说,房地产企业当前的困难既是前期风险积累太高而导致的必然结果,也是当前严监管政策的主动降风险的结果。对此,应全面分析当前房企的问题和风险,不必过度紧张。

  那么,如何解决和应对当前房企存在的问题和风险?我的建议是,第一要继续保持房地产调控的坚决性。要继续坚定不移实施调控,不能因为企业遇到困难、市场出现波动就改变调控方向,绝不能功亏一篑。第二,要增加调控的柔韧性,完善调控政策体系。总体上,根据市场主体的反应及其承受力,适度调整政策力度,在金融政策端,可以适度延缓信贷集中度达标的时间表,适度增加抵押信贷的额度。在土地政策端,要普遍实施土拍价格溢价管制,降低房地产开发成本。针对具体企业,在坚持一些基本准则如“保交楼”、“保薪资”等基础上,应实施“一企一策”,根据不同风险程度实施不同对策,杜绝和减少风险扩散。

  谈房地产业风险:

  “总体风险在下降但存量风险依然很大 采取积极而审慎的策略确保软着陆”

  新京报:银保监会主席郭树清曾表示,房地产是中国金融风险最大的灰犀牛。整体看,当前房地产市场的风险有多大?对于如何防范和化解房地产风险,你的建议是什么?

  倪鹏飞:总体上看,经过各部门各地区的落实“房住不炒”定位,持续房地产调控下,房地产的总体风险在下降,在向健康的方向发展。但由于长期的野蛮增长和风险积累,房地产领域存量的风险依然很大。特别在房地产调控不断升级、主动化解风险的操作下,一些地区、一些主体和一些环节的风险有被挤爆的可能。这些风险包括政策调整的次生风险、房企流动性和住户部门断供的风险、金融机构断贷的风险、市场预期逆转的风险,且这些风险具有叠加和传染的风险。这些风险传导机制表现为:金融等政策收紧导致房企信贷和抵押贷款收紧,导致房企回款下降和借贷受阻,进而使得房企的高杠杆和高周转模式难以维持,房企出现流动紧张,进而导致金融机构及其相关市场主体的损失和违约。这些有可能导致房地产市场量价下降,同时导致经济下行、收入下降,还可能导致住户信贷断供等。这些风险可能会导致房地产市场预期的逆转。

  因此,总体上应坚持积极而审慎的策略来防范、化解、应对和根除各种风险,确保房地产市场软着陆。第一,坚持改革,拆除风险源泉。第二,把握力度,逐步释放存量风险。第三,做好引导,防止预期发生逆转。第四,做好应对,控制好局部的暴雷。一点暴雷没有是不可能实现软着陆的,关键是做好应对防止扩散,确保不发生系统性风险。

  谈共同富裕与房地产:

  “实现住房共同富裕应逐步解决0与1的质的差距 争取让户户都能有1”

  新京报:中央提出共同富裕目标,在你看来,这一目标对房地产行业意味着什么?在实现共同富裕目标中,房地产业应该扮演怎样的角色?

  倪鹏飞:共同富裕应该是大家都富裕但不是平均富裕,共同富裕不是一蹴而就,而是个逐步实现的过程。从房地产的角度看,改革开放使得中国人共同摆脱住房方面的共同贫穷。在这其中,住房商品化和住房市场化以及由此决定的住房一次分配起了很大的作用。但是,由于供给端的垄断,房地产及其相关行业利润及薪资收入远高于其他行业和阶层。而由于需求端的过度市场化,导致房价不断高涨及其带来的炒房盛行,从而使得收入差距加剧了住房拥有的差距——拥有更多财富的家庭,通过投资投机房地产获得更多的住房及财富,中低收入家庭因为市场房价高又缺乏政策保障,住房财富或资产为零。这样,居民之间不仅存在拥有住房不同数量和价格的差异,更存在是否拥有住房的0与1关系的差异。所以,近年来房地产越来越成为财富差距的最大领域,同时也进一步助推了其他领域的差异扩大。典型的例子是,是否拥有住房尤其是学区房,决定是否能获得教育尤其是优质教育,而这还可能导致居民之间差距扩大的代际传递。

  我认为,在共同富裕之下,可以从四个方面看待房地产的角色:一是,实现全体居民的“居者有其屋”。二是,在一次分配的基础上做好二次分配。三是,回归房住不炒的定位和住房民生属性。四是,房地产要实现与实体经济相协调、均衡及其利润平均化的健康发展。

  由于住房是家庭最重要的财富和资产,因此,房地产及其共同富裕对整体共同富裕十分重要。实现共同富裕目标,首先,房地产行业应该确立居者有其屋的目标。即实现住房共同富裕,应逐步解决0与1的质的差距,争取让户户都能有1。其次,住户部门房地产税收进行二次分配。再次,应打破房地产领域的垄断,让房地产行业利润走向平均化。

  谈房地产税

  “最近房地产市场发生一些变化,但不应实质性放慢准备开征脚步”

  新京报:在共同富裕目标之下,很多人提出要考虑开征房地产税等。在今年5月主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。在你看来,房地产税是否会加快出台?

  倪鹏飞:房地产税是资源占用税,占用土地空间资源过多者需要承担一定税负。房地产税也是财产税,对于共同富裕具有重要直接和间接影响。

  从直接意义上看,开征房产税并将税收用于当地公共服务和中低收入住房保障,实现收入二次分配,增加社会公共福利,有利于促进社会公平,实现包容性发展。

  从间接意义上,房地产税是抑制过度投资需求的重要而有效的工具。增加持有成本,抑制过度住房持有,有助于增加住房有效供给,同时平抑价格也有助提升中低家庭住房可支付能力。房地产税通过抑制过度投资,可以促进资金、人才等要素从房地产业再配置到创新产业和实体产业。另外,房地产税还是多项旨在促进经济和社会平衡发展的制度改革的前置条件或中心环节。

  因此,无论从直接或间接的角度看促进共同富裕,还是支撑中国经济和房地产健康发展,房地产税都应该加快开征,而且随着中国房地产市场基本面正在发生变化,留给房地产税开征的机会窗口已经不多了。

  5月份四部门的会议是一个加快房地产税开征的实际行动,是向市场发出的加快扩大试点和全面征收的一个信号。这个会议还是房地产宏观调控和预期管理的重要方面——一方面将影响和引导市场预期,另一方面也可以建立未来开征房地产税的适应性预期,不至于在正式实施后引发社会的强烈反应,为平稳试点和全面征收创造适应性预期条件。另外,尽管最近房地产市场发生一些变化,我们认为不应实质性放慢准备开征房地产税的脚步。且在一些热点城市试点开征房地产税,也不会影响全国房地产的总体形势。因此,应该继续稳步推进,择机试点开征房地产税。

  (新京报  侯润芳)

 

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